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Legalización de los bienes inmuebles en EAU

Bienes inmuebles en EAU

Los ciudadanos extranjeros obtuvieron la posibilidad de comprar y alquilar los bienes inmuebles en los emiratos solo a partir del año 2006. Hay que tener en cuenta que la compra de los bienes inmuebles por los extranjeros se permitía solo en así llamados “territorios especiales” en forma de “Freehold” que incluyen ciertas regiones de los emiratos. En el resto del territorio que suelen nombrar con un término inglés “Leasehold”, para los extranjeros les permitían exclusivamente el alquiler de largo plazo (hasta 99 años) de los bienes inmuebles.
Los Emiratos Árabes Unidos es un lugar donde no hay impuesto sobre la renta ni impuesto de bienes inmuebles y donde un extranjero puede adquirir los bienes inmuebles a título de la propiedad absoluta.

 

Ventajas de invertir en los bienes inmuebles en EAU

• Un alto nivel de vida y una posición geográfica afortunada entre Europa y Asia
• Seguridad y estabilidad
• Infraestructura desarrollada de turismo, finanzas, diversión y negocios
• Infraestructura desarrollada para los niños: colegios, universidades internacionales
• Alta demanda para los bienes inmuebles, viviendas y oficinas, tanto en propiedad, como en alquiler
• Titularidad de los bienes inmuebles
• Estables ingresos de inversiones
• Ausencia de impuestos
• Capacidad considerable del crecimiento de los precios de los bienes inmuebles
• Legislación comprensible que defiende los intereses de los inversores

 

Formalización de los bienes inmuebles de la persona física

En caso de que el comprador sea la persona natural, para formalizar el acuerdo exigen el pasaporte.

 

Formalización de los bienes inmuebles de la Empresa

En caso de que la persona jurídica adquiera los bienes inmuebles, se requieren los documentos constitutivos, el certificado de registro, resolución del consejo de administración sobre las inversiones y el pasaporte del representante legal de la empresa.

 

Condiciones y Restricciones

Actualmente cualquier ciudadano extranjero que posee los bienes inmuebles en el territorio de EAU tiene todos los derechos necesarios para revender, alquilar, donar o legar, etc. Los bienes inmuebles adquiridos en los “territorios especiales” de EAU son la titularidad absoluta del comprador.

 

Procedimiento de la compra de los bienes inmuebles en Dubai

Después de elegir los bienes inmuebles el Vendedor y el Comprador firman un contrato de compra-venta en el que se reflejan todos los detalles del negocio.
¿Cuáles son los requerimientos hacia el contrato de compra-venta de los bienes inmuebles en Dubai?
El contrato de compra-venta de los bienes inmuebles tienen que celebrarlo en forma escrita en inglés o árabe. Firmando el contrato de compra-venta con el vendedor, el comprador tiene que realizar un pago adelantado (suele ser el 10% del valor de los bienes inmuebles que se adquieren)
Generalmente este anticipo del comprador lo recibe la agencia inmobiliaria y lo retiene hasta el finiquito y el registro del contrato en el Departamento Territorial.
Para el comprador este hecho le garantiza la devolución del anticipo en caso de que el acuerdo no se lleve a cabo por culpa del vendedor. Y el vendedor, a su vez, puede contar con el pago del anticipo en calidad de retribuición, en caso de que el acuerdo no se lleve a cabo por culpa del comprador.
El vendedor formaliza el permiso de parte del edificador para vender sus bienes inmuebles (No Objection Certificate, NOC) que se requiere para registrar el acuerdo en el Departamento territorial de Dubai.
La formalización del permiso a la venta de los bienes inmuebles puede tardar de 1 día a 2-3 semanas dependiendo de la compañía de edificador. El coste de tal permiso es, otra vez en dependencia del edificador, desde 500 hasta 5.000 dirham de EAU (unos 137-1.370 USD).
Después de obtener el permiso para la venta el vendedor y el comprador formalizan los bienes inmuebles a nombre del nuevo titular en el Departamento territorial. Durante la formalización suelen llevar a cabo el ajuste de cuentas del acuerdo y enseguida el comprador obtiene el certificado de registro (Title Deed) que justifica el derecho de titularidad del inmueble adquirido.
El coste de la formalización de la transmisión de propiedad de los bienes inmuebles en el Departamento Territorial en general equivale a desde 0,5 – 4% del precio de la venta más una paga fija por la expedición del certificado.
Para el registro en el Departamento Territorial hace falta presentar tales documentos:
– pasaportes del comprador y del vendedor en original;
– original del certificado sobre el registro de los bienes inmuebles a nombre del vendedor;
– original del permiso para la venta de los bienes inmuebles del edificador (NOC);
– copia del contrato de compra-venta.

 

Valor e impuestos

La venta de cualesquier objetos en los Emiratos no se grava con impuestos. Las partes pagan durante la formalización del acuerdo los derechos de inscripción.
En la actualidad el departamento territorial recauda los derechos de inscripción durante la reventa de la vivienda (acuerdos en el mercado de segunda mano) en volumen de 0,5-4% del coste del acuerdo. El comprador del inmueble se obliga a pagar este derecho. El comprador paga del 1 al 5% del valor del objeto por los servicios de los agentes de propiedad.

 

Fragmentos de la Ley del año 2006 de EAU sobre la inscripción de la propiedad:

Artículo №3
Las disposiciones de esta ley se aplican a los bienes inmuebles situados en el territorio del emirato Dubai.
Artículo №4
El derecho a freehold, es decir, la titularidad absoluta, tienen los ciudadanos de EAU y los ciudadanos de los países del Golfo Pérsico y, además, las empresas que se encuentran en absoluta propiedad de las personas arriba mencionadas.
A condición de que el gobernador de Dubai esté de acuerdo, la ley también supone la autorización del derecho de la titularidad absoluta y el derecho a adquirir los bienes inmuebles para 99 años en leasing a las personas que no son ciudadanos de EAU en los territorios especialmente indicados.
Artículo №5
Los documentos auténticos y los actos jurídicos que ratifican el registro de los bienes inmuebles en el emirato tienen que almacenarse en el Departamento territorial de viviendas. El desplazamiento de los documentos fuera del Departamento territorial de vivendas se prohibe estrictamente. Las personas jurídicas y otros expertos que hayan obtenido el permiso del acceso a los documentos tienen derecho a estudiarlos y, además, obtener las copias convalidadas.
Artículo №6
El departamento territorial de viviendas es el único organismo autorizado a registrar los derechos de propiedad y, además, registrar los contratos de leasing de largo plazo, como se indica en el artículo №4 de esta ley.
Según la ley, el departamento tiene tales obligaciones:
1. La designación y el reconocimiento de los territorios investigados o la efectuación nueva del reconocimiento y certificación de los mapas geográficos.
2. La determinación de las reglas vinculadas con los reconocimientos arriba mencionados y, además, la publicación de los mapas geográficos relacionados con los bienes inmuebles.
3. La preparación de pautas de los contratos de los bienes inmuebles.
4. La determinación de las reglas vinculadas con la gestión, conservación y la anulación de los documentos.
5. La determinación de las reglas vinculadas con el uso de los ordenadores para introducir y guardar datos.
6. La determinación de las reglas vinculadas con el uso y el almacenamiento de los datos de los agentes del mercado inmobiliario.
7. La determinación de las reglas vinculadas con la valorización de los bienes inmuebles.
8. La determinación de las reglas vinculadas con la venta de la propiedad en las subastas y, además, la observación de la organización de tales subastas.
9. La determinación del coste de los trabajos y servicios del departamento.
10. La creación de las sucursales del departamento a la elección de los gestores.
Artículo №7
En el Departamento territorial de viviendas tienen que disponer de un Libro de inscripciones oficial a fin de introducir en él los derechos de titularidad y sus enmiendas. Las inscripciones hechas en el Libro son pruebas irrefutables de un acto realizado bajo ningún pretexto.
Artículo №8
Las copias de los documentos en el Libro de inscripciones almacenados en forma electrónica tienen el mismo valor que los originales.
Artículo №9
Cualesquier transacciones y acuerdos de los bienes inmuebles cuyo resultado es la concesión, modificación, transferencia o la privación de derechos tienen que ser inscritos en el Libro de inscripciones. Además, el Libro de inscripciones debe contener las disposiciones finales que confirmen la realización de las transacciones y los acuerdos arriba mencionados que no se consideran celebrados hasta que se registren.
Artículo №10
La transferencia de cualesquier derechos a la propiedad se limita en caso de que el contratista no haya logrado cumplir sus obligaciones sin perjuicio de si está prevista la indemnización durante la transferencia de derechos o no.
Artículo №11
Hay que incluir los datos sobre la herencia de los bienes inmuebles en el Libro de inscripciones en caso de que haya herederos que gozan del derecho de sucesión. A condición de que falten los datos de sucesión arriba mencionados en el Libro de inscripciones, los casos parecidos no se someten a la consideración.
Artículo №12
El departamento tiene derecho a conocer y estudiar los documentos que se aplican, entregados por los propietarios a fin de formalizar sus derechos a los terrenos no registrados.
Artículo №13
Independientemente, después de informar a todas las partes o siguiendo la solicitud de los participantes del acuerdo de registro, el departamento tiene el derecho a corregir especialmente los errores financieros que aparecen en el Libro de inscripciones.
Artículo №14
El departamento coordina la actualización continua de la base de datos avisando a todas las partes.
Artículo №15
El registro de las zonas de inmuebles y de las unidades de bienes inmuebles en el Libro de inscripciones tiene que basarse en los mapas de tipografía de la distribución y la planificación de vivienda. Cada barrio residencial tiene que disponer de su mapa propio en el que se indiquen las viviendas y su numeración.
Cada vivienda también debe contar con su mapa individual en el que se reflejan su distribución, límites, longitud, área y edificaciones colindantes, y, además, los números de las viviendas vecinas.
El departamento expide los certificados de propiedad que son el documento principal que confirma los derechos de propiedad. Los certificados arriba mencionados deben incluir cualesquier condiciones, términos, obligaciones y acuerdos.
Las disposiciones de la Ley Civil Federal №5 sobre las transacciones del año 1985 y sus enmiendas se aplican a todos los aspectos no mencionados en esta ley. Cualesquier contratos o acuerdos celebrados con la violación de esta ley se consideran nulos.
La presente ley anula las disposiciones del decreto del 6 de noviembre del año 1997 sobre las transacciones territoriales en Dubai.
El jefe del departamento lleva a cabo las acciones requeridas e introduce las reglas necesarias para el funcionamiento eficaz de esta ley.
La ley entra en vigor desde el momento de su publicación en la prensa oficial (el 14 de marzo del año 2006).