Home » Services » Недвижимость в ОАЭ

Недвижимость в ОАЭ

Недвижимость в ОАЭ

Иностранные граждане получили возможность покупать и арендовать недвижимость в эмиратах лишь c 2006 года. Следует иметь в виду, что покупка недвижимости иностранцами была разрешена только в так называемых «специальных территориях» в форме «Freehold», которые включают в себя определенные районы эмиратов. На остальной территории, которую принято обозначать английским термином «Leasehold», для иностранцев была разрешена лишь долгосрочная (до 99 лет) аренда недвижимости.
Объединенные Арабские Эмираты – это место, где нет подоходного налога и налога на недвижимость, и где недвижимость можно купить иностранцу на правах полной собственности.

 

Преимущества инвестиций в недвижимость в ОАЭ:

• Высокий уровень жизни и удачное географическое положение между Европой и Азией
• Безопасность и стабильность
• Развитая туристическая, финансовая, развлекательная и бизнес- инфраструктура
• Развитая инфраструктура для детей – школы, международные университеты
• Высокий спрос на жилую и коммерческую недвижимость – как в собственность, так и в аренду
• Право собственности на недвижимость
• Стабильный инвестиционный доход
• Отсутствие налогов
• Значительный потенциал роста цен на недвижимость
• Понятная законодательная база, защищающая интересы инвесторов

 

Оформление недвижимости на физическое лицо

Если покупатель — физическое лицо, для оформления сделки потребуется паспорт.

 

Оформление недвижимости на Компанию

Если недвижимость приобретается юридическим лицом, нужны учредительные документы, сертификат регистрации, решение совета директоров об инвестициях и паспорт доверенного лица компании.

 

Условия и Ограничения

На сегодняшний день любой иностранный гражданин, имеющий собственность на территории ОАЭ, получает все необходимые права на перепродажу, сдачу в аренду, дарение или завещание и т. д. Приобретенная на «специальных территориях» ОАЭ недвижимость является полной собственностью покупателя.

 

Процедура покупки недвижимости в Дубае

После выбора недвижимости, Продавец и Покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки.
Каковы требования к договору купли-продажи недвижимости в Дубае?
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме на английском или арабском языке.
При подписании договора купли-продажи с продавцом, покупатель вносит задаток (обычно 10% от стоимости приобретаемой недвижимости)
Обычно задаток от покупателя принимает агентство недвижимости и удерживает его у себя до момента финальных расчетов и регистрации сделки в Земельном Департаменте.
Для покупателя это гарантирует возврат задатка, если сделка не состоится по вине продавца. А продавец, в свою очередь, может рассчитывать на выплату суммы задатка в качестве компенсации, если сделка не состоится по вине покупателя.
Продавец оформляет разрешение от застройщика на продажу своей недвижимости (No Objection Certificate, NOC), которое необходимо для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая.
Оформление разрешения на продажу недвижимости может занять от 1 дня до 2-3 недель в зависимости от компании-застройщика. Стоимость такого разрешения составляет, опять же в зависимости от застройщика, от 500 до 5,000 дирхам ОАЭ (около $137-1,370).
После того как разрешение на продажу получено, продавец и покупатель осуществляют регистрацию недвижимости на имя нового собственника в Земельном департаменте. Обычно в момент регистрации происходят и расчеты по сделке и сразу же на руки покупателю выдается регистрационное свидетельство (Title Deed), удостоверяющее право собственности на приобретенный объект недвижимости.
Стоимость регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Земельном департаменте в общем случае составляет от 0,5 — 4% от цены продажи плюс небольшой фиксированный платеж за выдачу свидетельства.
Для регистрации в Земельном департаменте необходимо представить следующие документы:
— оригиналы паспортов покупателя и продавца;
— оригинал свидетельства о регистрации недвижимости на имя продавца;
— оригинал разрешения на продажу недвижимости от застройщика (NOC);
— копия договора купли-продажи.

 

Стоимость и налоги

Продажа любых объектов в Эмиратах не обременена налогами. Стороны уплачивают при оформлении сделок регистрационную пошлину.
В настоящее время земельный департамент взимает регистрационный сбор при перепродаже жилья (сделки на вторичном рынке) в размере от 0,5 — 4% от стоимости сделки. Уплатить этот сбор обязан покупатель объекта недвижимости.
Услуги риелторов от 1 до 5 % от стоимости объекта оплачивает покупатель.

 

Выдержки из Закона 2006 г. ОАЭ о регистрации недвижимости:

Статья №3
Положения данного закона применяются к недвижимости, расположенной на территории эмирата Дубай.
Статья №4
Право фрихолда, т.е. полное право собственности, имеют граждане ОАЭ и граждане стран Персидского залива, а также компании, находящиеся в полном владении вышеуказанных лиц.
При согласии правителя Дубая закон также предполагает предоставление права полной собственности и права приобретения недвижимости на 99 лет в лизинг лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, в специально указанных территориях.
Статья №5
Подлинные документы и юридические постановления, санкционирующие регистрацию недвижимости в эмирате, должны храниться в Земельно-жилищном департаменте.
Перемещение документов за пределы Земельно-жилищного департамента строго воспрещается. Юридические лица и другие эксперты, получившие разрешение на доступ к документам, имеют право их изучать, а также получать заверенные копии.
Статья №6
Земельно-жилищный департамент является единственным органом, уполномоченным на регистрацию прав владения, а также регистрацию долгосрочных контрактов лизинга, как указано в статье №4 данного закона.
В соответствии с законом департамент несет следующие обязательства:
1. Назначение и осмотр исследуемых территорий или повторное проведение осмотра и аттестация географических карт.
2. Установление правил, связанных с проведением вышеуказанных осмотров, а также публикация географических карт, имеющих отношение к недвижимости.
3. Подготовка образцов контрактов по недвижимости.
4. Установление правил, связанных с обращением, хранением и уничтожением документов.
5. Установление правил, связанных с использованием компьютеров для введения и хранения данных.
6. Установление правил, связанных с использованием и хранением данных брокеров рынка недвижимости.
7. Установление правил, связанных с оценкой недвижимости.
8. Установление правил, связанных с продажей собственности на аукционах, а также наблюдение за проведением данных аукционов.
9. Установление стоимости работы и услуг департамента.
10. Учреждение филиалов департамента на усмотрение руководства.
Статья №7
В Земельно-жилищном департаменте должна быть установлена официальная Книга записей с целью внесения в нее прав на недвижимость и их поправок. Записи, внесенные в Книгу, представляют собой неоспоримые ни под каким предлогом доказательства совершенного акта. Записи не подвергаются сомнению за исключением потенциального случая подделки документа.
Статья №8
Копии документов Книги записей, сохраненные в электронном виде, имеют такую же ценность, что и оригиналы.
Статья №9
Любые транзакции и сделки по недвижимости, результатом которых является предоставление, изменение, передача или лишение прав на недвижимость, должны быть внесены в Книгу записей. Также в Книге записей должны содержаться окончательные постановления, доказывающие проведение вышеуказанных транзакций и сделок, не считающихся состоявшимися до момента регистрации.
Статья №10
Передача любых прав на собственность ограничена в случае, если подрядчик не сумел выполнить свои обязательства, независимо от того, предусмотрена ли компенсация при передаче прав или нет.
Статья №11
Данные о наследовании недвижимости должны быть внесены в Книгу записей, в случае если существуют наследники, обладающие правами наследования. При отсутствии вышеуказанных данных о наследовании в Книге записей подобные дела на рассмотрение не принимаются.
Статья №12
Департамент имеет право знакомиться и рассматривать аппликационные документы, поданные владельцами с целью зарегистрировать свои права на незарегистрированные земельные территории.
Статья №13
Самостоятельно, при уведомлении всех сторон, или по просьбе участников регистрационной сделки департамент имеет право на исправление сугубо финансовых ошибок, возникающих в Книге записей.
Статья №14
Департамент координирует постоянное обновление информации базы данных при уведомлении всех сторон.
Статья №15
Регистрация зон недвижимости и единиц недвижимости в Книге записей должна основываться на типографических картах расположения и планировок жилья. Каждый жилой район должен иметь собственную карту, в которой будут указаны все единицы жилья и их нумерация.
Каждая единица жилья также должна иметь свою собственную карту, отображающую ее расположение, границы, длину, площадь и прилегающие постройки, а также номера соседних единиц жилья.
Департамент выдает сертификаты на владение собственностью, которые являются основным документом, подтверждающим права владения. Вышеуказанные сертификаты должны включать любые условия, сроки, обязательства и соглашения.
Положения Федерального гражданского закона №5 о транзакциях от 1985 года и его поправки действуют на все аспекты, не отмеченные в данном законе. Любые сделки или соглашения, совершенные с нарушением данного закона, считаются недействительными.
Данный закон аннулирует положения декрета от 6 ноября 1997 года, касающегося земельных транзакций в Дубае.
Председатель департамента проводит требуемые действия и вводит нужные правила для эффективной работы данного закона.
Закон вступает в силу с момента его официальной публикации (14 марта 2006 года).